주택담보대출 - 특례보금자리론 정책자금 (신청대상 대출한도 유의점)
특례보금자리론 발표 이후 4천 명의 신청 대기자가 몰렸다고 합니다. 정부정책자금 주담보임에도 약 5%라는 높은 기본금리를 가지고 있었는데 이마저도 지금은 낮게 느껴지는 현실을 반영합니다. 신청조건, 대출용도, 유의점 등 빠짐없이 살펴보겠습니다.
특례보금자리론 (정부 주택담보대출)
지난 포스팅에서는 기본금리 일반형과 우대형, 그리고 우대금리 항목에 대해 상세히 알아보았습니다. 현재 4대 시중은행의 주택담보대출과의 차이는 평균 0.5 ~1% 차이가 나며, 기존 7% 이상의 고금리 주담대를 갖고 계신 분에게는 나름 낮은 금리인 정책상품입니다.
신청 대상자
1. 주택가격 9억 이하
2. 소득 기준 없음
3. 자금용도
4. 주택수
주택 구입가격은 9억 원 이하이며, KB 시세가 1순위 기준입니다. 다음은 한국부동산원 시세, 주택공시가격 순입니다. 소득 부분에서는 제한이 없습니다. 기존 주담보(보금자리론)는 7천만 원 이하라는 제한이 있던 것과는 차이가 있네요.
주의하실 점
- 매매가와 KB시세 모두 9억원 이하여야 합니다. 만약 매매가는 9억이지만, KB시세가 10억이라면 신청하실 수 없습니다.
- 소득 기준은 보지 않지만, DTI 라는 장애물이 있다는 점을 유의하세요. 따라서 어느정도 소득이 있어야합니다.
- 보금자리론에서 소득에 포함되는 것은 인정소득과 증빙소득입니다.
- 인정소득은 건강보험과 국민연금 납부내역을 소득으로 환산한 것을 말합니다(3개월 치를 평균으로 냄).
- 여기서 소득기준이 없다는 말은 소득상한이 풀렸다는 의미이지, 소득하한이 풀렸다는 말은 아닌 것이죠.
- DTI 에 대한 내용은 아래 내용을 참고해주세요.
대출금 용도
대출자금 용도는 크게 3가지로 구분됩니다. 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환)입니다. 정리하면, 사용용도는 매매잔금, 대환, 임차인 퇴거자금으로 볼 수 있겠네요.
무주택자 또는 1주택자 (일시적 2주택자)
무주택자의 경우 주택구입 용도입니다. 1주택자의 경우 주택 임대인이 임차보증금 반환 목적으로 대출받는 것을 말하며, 현재 고금리의 주택담보대출을 상환하고 특례보금자리론으로 갈아탈 목적으로 대출받는 경우도 해당됩니다.
일시적 2주택자* 경우에는 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건으로 대출승인이 됩니다.
- 일시적 2주택자란 현재 거주 중인 주택에서 새로운 주택으로 이사 가기 위해 이 상품을 이용하는 경우에 해당됩니다. 새로운 주택 구입을 특례보금자리 대출로 사용한 뒤, 2년 이내 기존에 살던 주택은 반드시 처분해야 합니다. 1 주택 유지가 정책자금의 특징이기 때문입니다.
개인적인 의견으로, 이번 특례보금자리론은 소위 깡통주택 소유 건물주 (임대인)에게 유용하게 활용될 것으로 보입니다. 전세시장을 살리겠다는 정부의 의도가 들어간 것이 분명하고요. 원래는 임차인보증금 반환 용도의 대출은 따로 존재했는데, 이번에는 주택구매자와 함께 포함시켰네요.
대출한도
대출한도는 최대 5억 원 이내에서 받을 수 있습니다.
LTV (주택담보대출비율)는 최대 70%, DTI는 60% 이내, DSR 규제는 없습니다. LTV, 즉 주택구입가격의 몇 % 까지 대출을 빌려주겠다는 비율을 말하는 것인데요. 예를 들어 5억 원의 주택을 구매하는데 4억의 주택담보대출을 받았다면 LTV 80% 인 것이죠. 생애최초 주택구입자 경우에는 이 LTV가 80%까지 적용됩니다.
- 생애최초 주택구입자란 차주와 배우자가 과거 주택소유한 적이 없는 경우를 말합니다.
차감되는 조건도 있습니다.
- 연립, 다세대, 단독 주택과 같이 아파트가 아닌 경우 LTV 5% 차감됩니다.
- 규제지역인 강남 3구와 용산구 주택구매는 추가 10% 차감됩니다.
- 단 이때에 실수요자 조건에 해당되면 규제지역 차감적용이 제외됩니다.
- 실수요자 요건은 주택가격 8억 원, 소득 9천만 원 이하, 무주택자에 해당됩니다.
-----DTI와 DSR이란? p
대출만기
위 표를 보시면 만기가 길어질수록 금리가 올라가는 것을 알 수 있습니다. 하지만 그렇다고 10년 15년 20년처럼 짧은 만기를 가져가게 되면 다른 대출실행시 DTI와 DSR에 악영향을 미쳐 충족하기 어려워지니 주의하세요. 만약 대출 상환을 빨리 해버리고 다른대출은 이제 안받을 생각이지 않는 이상에는 대체로 30년 이상이 좋습니다.
특례보금자리론은 위 기본금리에 추가로 우대금리를 적용합니다. 우대금리 적용시 최대 3.75% ~ 4.05%까지 금리인하를 받을 수 있다고 발표했는데요. 우대금리 적용항목을 살펴보세요.
대출만기는 상당히 깁니다. 보통 주담보는 30년이 많은데, 이번 특례보금자리론은 40년, 50년까지 설정할 수 있습니다.
총 6가지 만기가 있습니다. 만기 40년은 만 38세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내), 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부에 해당됩니다.
중도상환 수수료 면제
중도상환 수수료는 기존 고금리 주담보를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우 면제될 뿐 아니라, 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제된다고 합니다. 양방향 면제가 된다는 점은 참 좋습니다.
추후 특례보금자리론의 중도상환은 무엇을 말하는 걸까요. 현재 이 대출의 금리가 대략 5% 인데, 시간이 흘러 금리인하 시기가 와서 저금리 상품이 나오면 중도상환하고 갈아타도 수수료가 없도록 하는 것을 말합니다. 억지로 고금리 대출을 안고 있을 필요가 없게 해주는 것이죠. 좋은 겁니다.
신청방법
기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지 또는 스마트주택금융 앱을 통해 신청 가능합니다. 1월 30일 발표되었고, 발표되자마자 많은 신청이 있었습니다. 앞으로도 상반기까지는 금리가 높아질 가능성이 높기 때문에 미리 신청하시는 게 좋을 듯싶습니다.
물론 신청해서 계약시점부터는 고정금리로 쭉 이어지지만, 금리가 높아질 때 신청하면 상대적으로 지금보다 높아진 금리가 되니까요.
차주 유의사항
실제 대출가능금액 : 대출한도 5억 vs LTV 70%
대출한도는 말씀드린 대로 최대 5억 원이며, LTV 가 70%입니다. 이때 구입 주택가격에 따라 대출가능금액이 달라집니다. 대출한도 5억 원과 LTV 70% 둘 중에 더 적은 금액이 적용됩니다.
예를 들면 5억 원의 아파트를 구매하려는 경우에는 5억 원이 아닌 3.5 억이 대출됩니다. 5억 원에 대한 LTV 70% 는 3.5억 원이지만 대출한도는 5억 원이기 때문입니다. 반대로 8억의 아파트라면 최대 대출한도인 5억 원이 지급됩니다. 8억에 대한 LTV 70%가 5.6억 원이기 때문입니다.
특례보금자리론으로 주택 '추가' 구매 시
정책자금은 1주택이 원칙입니다. 저번 포스팅에서 일시적 2주택자의 경우, 2년 이내 기존 주택을 처분해야 하는 조건처럼 1주택 원칙이 엄격하게 적용되고 있습니다. 따라서 현재 집을 보유 중인데, 이 보금자리론으로 주택을 추가 구매하려고 생각하시는 분들은 반드시 유의하셔야 합니다.
정부 보도자료에 따르면 추가주택 취득여부를 1년마다 정기적으로 점검하여, 만약 추가주택 취득자가 처분기한 6개월 내에 처분하지 않는다면 기한이익상실과 3년간 보금자리론 이용제한을 하겠다고 합니다. 1주택자가 신규로 추가주택을 구매하는데 보금자리론을 이용할 수 없도록 한 조치입니다.
- 기한이익상실이란 한마디로 이 특례보금자리론 대출금을 일시에 반환하는 것을 말합니다.
추가 문의사항
- 기존 디딤돌 대출과 함께 이용할 수 있나요? : 같은 회사기 때문에 디딤돌 2~3% 금리랑 함께 쓰시면 좋습니다.
- 전입한 주거형 오피스텔인데, 이용할 수 있나요? : 아니요, 대출에서 오피스텔은 항상 '상가'로 간주되어 주택에 해당되지 않기때문에 특례보금자리론 이용은 불가합니다.